横浜市で再建築不可の家は売却できる？確認事項と売り方を解説 | 不動産売却は神奈川県、横浜市の横浜市不動産売却相談窓口 | ブログ

「相続した実家について不動産会社から再建築不可と言われた」「建て替えられない家は、売れないのでは」と不安になる方は少なくありません。

結論からいえば、再建築不可とされる家でも売却は可能です。ただし、一般的な戸建てより買主が限られやすいため、最初から値下げを考えるのではなく、なぜ再建築できないのかを確認し、その条件に合う売り方を選ぶことが大切です。

この記事では、横浜市で再建築不可の家や相続した古い家を売却するときに、売主が確認したい順番と主な売却方法を分かりやすく整理します。

「再建築不可」と言われても、まず理由を確認しましょう

建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。しかし、前面の道が狭い、見た目が道路らしくないというだけで、直ちに再建築不可とは限りません。

横浜市には、幅員4m未満でも建築基準法上の道路として扱われ、建て替え時にセットバックが必要となる道があります。また、建築基準法第43条第2項の認定・許可を受けることで建築できる可能性がある敷地もあります。ただし、認定や許可は敷地ごとの条件によって判断され、必ず受けられるものではありません。

そのため、「再建築不可らしい」という情報だけで売却価格や売り方を決めず、まず次の内容を調べます。

• 前面の道が建築基準法上どのように扱われているか
• 敷地が道路に接している長さと、実際の出入りの状況
• セットバックが必要か
• 私道の場合は通行・掘削や持分に関する権利関係
• 第43条第2項の認定・許可など、建築できる可能性があるか

売主がすべての資料をそろえてから相談する必要はありません。所在地が分かれば、不動産会社が行政資料や現地の状況を確認し、必要に応じて横浜市や建築士へ確認するところから始められます。

再建築できないことは、売却にどう影響する？

再建築できない家は、現在の建物を取り壊すと新しい建物を建てられない可能性があります。そのため買主は、今の建物をどの程度使えるのか、大きな修繕が必要になったときにどうするか、将来売却できるかを慎重に検討します。

また、金融機関によって担保評価や融資の判断が異なり、一般的な住宅ローンを利用しにくい場合があります。利用できるローンが限られると、購入できる人が少なくなり、売却期間や価格に影響することがあります。

一方で、立地や建物の状態、価格とのバランスによっては、「建て替えは考えず、現在の建物を使いたい」という買主に選ばれることもあります。再建築不可だから一律に売れない、価値がないということではありません。

売却前に確認したい5つのポイント

1．現在の建物を使用できる状態か

既存建物を利用する前提で検討する買主にとって、雨漏り、傾き、腐食、設備の状態などは重要です。ただし、売却前に大規模な修繕を行えば必ず回収できるとは限りません。まず現状を確認し、修繕する範囲と現状のまま売る場合を比較します。

2．登記と現況に違いがないか

増築部分が未登記である、建物図面と現況が異なる、境界が分かりにくいといった問題があると、契約前の確認事項が増えます。判明した内容は隠さず整理し、買主に正確に説明できる状態にします。

3．私道や隣地との関係

私道の持分、通行や掘削の承諾、越境、境界などは利用や将来の修繕に関わります。権利関係が不明なままでは買主も判断しにくいため、売却活動に入る前に分かる範囲を調査します。

4．住宅ローンを利用する買主への説明

「ローンは絶対に使えない」と決めつけるのではなく、物件条件を金融機関へ正確に伝えたうえで個別に確認します。仲介で売る場合は、購入希望者の資金計画を早めに確認することも、契約直前で話が止まるのを防ぐポイントです。

5．解体を先に決めない

建物を解体すると、現在の家を利用したい買主へ売る選択肢を失うことがあります。解体費用がかかるだけでなく、土地の固定資産税の扱いなどにも影響する可能性があるため、売却方法を比較してから判断しましょう。

再建築不可の家に考えられる主な売り方

現在の建物を利用する人へ仲介で売る

建物を修繕しながら住みたい方、立地を優先する方などへ販売する方法です。通常の戸建てより対象者は限られますが、建物の状態と制約を明確に伝え、価格とのバランスが取れていれば成約の可能性があります。

隣地の所有者へ相談する

隣地と一体で利用することで接道条件や土地の使い勝手が改善する場合、隣地所有者にとって購入するメリットが生まれることがあります。ただし、必ず高く買ってもらえるわけではないため、通常の販売や買取と比較して判断します。

再建築不可物件を扱う不動産会社へ買取を相談する

仲介では買主を見つけにくい場合、不動産会社による買取も選択肢です。売却までの期間を短くしやすく、契約条件を整理しやすい一方、一般の買主へ仲介で売る場合より価格が低くなる傾向があります。1つの方法に決めず、仲介と買取の条件を比べることが大切です。

接道条件を改善できるか検討する

隣地の一部を取得する、通路に関する権利関係を整理するなど、条件を改善できるケースもあります。ただし、隣地所有者との合意や費用が必要です。実現性を確認せずに先に費用をかけるのではなく、改善後の売却価格や期間まで含めて検討します。

相続した空き家は、片付ける前でも相談できます

相続した家では、再建築の可否に加えて、相続登記、共有者の意向、室内の荷物、建物の劣化などが重なることがあります。すべてを片付けてからでなければ査定できないわけではありません。

まず所在地と、名義や相続登記の状況など分かる範囲を伝え、調査後に「現状のまま売る」「必要な範囲だけ整理する」「買取も比較する」といった順番で考える方が、不要な出費を避けやすくなります。

相続不動産の進め方は、横浜市の相続不動産売却の相談ページ、空き家の整理は横浜市の空き家売却・管理の相談ページもご覧ください。

不動産会社を比較するときの確認事項

査定額だけでなく、次の点を具体的に説明できるかを確認しましょう。

• 再建築不可と判断した根拠は何か
• 行政や建築士への確認が必要な点は何か
• どのような買主を想定して販売するか
• 住宅ローンの利用可能性をどう確認するか
• 仲介と買取のそれぞれで、価格・期間・条件はどう違うか

高い査定額を提示するだけでなく、物件の制約と売却方法を具体的に説明できる会社の方が、販売開始後の行き違いを減らしやすくなります。

まとめ｜価格を下げる前に、条件と売り方を整理しましょう

横浜市の再建築不可物件でも売却は可能です。ただし、道路の扱いや接道状況、建物の状態、融資の可能性によって適した売り方は変わります。

まず「本当に再建築できないのか」「どの条件が売却に影響するのか」を確認し、仲介・隣地への相談・買取などを比較してください。事情が分からない段階でも、所在地から調査を始められます。

横浜市（金沢区・港南区・栄区を中心）で、再建築不可と言われた家、相続した古い家、空き家の売却にお困りの方は、状況整理から無料でご相談いただけます。

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※再建築の可否や許認可は、敷地・道路・建築計画などにより個別に判断されます。最終的な判断は横浜市などの関係窓口や建築士等への確認が必要です。