横浜市 不動産 相続 | 横浜市で相続した実家・不動産の売却｜名義変更（登記）前にご相談を｜グリーンエステート

相続不動産の売却で大切なのは、単に名義を変えることだけではありません。

• 誰がその不動産を取得するのか

• いつ、いくらで売るのか（あるいは住む・空き家にするのか）

• 売却代金を家族でどう分けるのか

• 税金の特例（3,000万円控除など）が使えるのか

• 最終的な「手取り」がいくら残るのか

ここまでをセットで考える必要があります。

もし名義だけを先に決めてしまうと、後から「この分け方で本当によかったのか」「税金や期限を先に確認しておくべきだった」と迷いが生じやすくなります。だからこそ、売る可能性があるなら「名義変更（登記）前の段階」で一度全体を整理しておくことが安全なのです。

相続の相談をするとき、多くの方は税理士に相談します。税理士は「相続税・申告期限・評価額」を見ます。 一方で売却の相談をするときは、不動産会社に相談します。不動産会社は「売却価格・販売期間・市場の反応」を見ます。

どちらも非常に大切ですが、売主様にとって本当に重要なのは「その間にある疑問」です。

• 「相続税を考えると、誰が取得した方が有利なのか？」

• 「売却を考えると、共有名義で登記しても大丈夫なのか？」

• 「売った場合、最終的な手取りはいくら残るのか？」

• 「家族全員が納得できる分け方はどれか？」

相続と売却を別々に進めてしまうと、税金の相談では売却時期との関係が見えにくくなり、売却の相談では税金の特例や期限が後回しになってしまいます。ここに相続不動産売却の難しさがあるのです。

共有名義と単独名義のリスクとメリット

たとえば、きょうだいで共有名義にすれば一見公平に見えます。しかし、将来売却・解体・賃貸などを決める際、共有者全員の合意が必要になり、意見が分かれると話が完全に止まってしまいます。 反対に単独名義にすれば判断はスムーズですが、他の相続人への金銭的な調整や納得感をどう作るかが課題となります。

代償分割という選択肢

不動産は現金のように簡単に分割できません。そこで実務上よく使われるのが「代償分割（特定の人が不動産を取得し、他の人へ現金を支払って調整する方法）」です。 同居していた方が単独取得して売却・管理を進め、他のご家族には代償金で調整することで、円満に整理できる場面が多くあります。

※注意 代償分割は安易な「節税テクニック」ではありません。居住実態や資金力、使える特例によって最適な判断は異なります。税理士等の専門家と確認しながら、家族の納得と最終的な手取りまで考慮して検討する必要があります。

相続不動産の売却には、知っておくべき税金制度がたくさんあります。

• 相続税の申告期限（10ヶ月以内）

• 小規模宅地等の特例

• 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除

• 取得費加算の特例

これらの特例が使えるかどうかは、「誰が取得するか」「いつ売るか」「誰が住んでいたか」によって劇的に変わります。 「売ることが決まってから」「買主が見つかってから」税金を確認したのでは、使えるはずだった数百万円単位の特例を見落としてしまうリスクがあるのです。

私たちが登記前の相談をおすすめするのは、不動産を売り急がせるためではありません。後から後悔しないための「全体設計」を一緒につくるためです。

不動産会社は税務判断そのものは行えませんが、売却現場での豊富な実績をもとに、必要に応じて提携税理士や司法書士と連携しながら、以下をトータルで整理・ご提案いたします。

• 売却予想価格と、手元に残る「実際のɉ手取り額」の試算

• 売却時期と税金特例のスケジュール調整

• 不用品整理、解体、空き家管理の段取り

• ご家族全員が納得できる分け方のアドバイス

相続登記が終わっていなくても全く問題ありません。まずは「これからどう進めるのが一番損をしないか」を、一緒に整理してみませんか？