横浜市の住み替えは売却先行・購入先行どちら？契約前に確認したいこと | 不動産売却は神奈川県、横浜市の横浜市不動産売却相談窓口 | ブログ

横浜市で住み替えを考えたとき、迷いやすいのが「今の自宅を先に売るか、新しい住まいを先に買うか」です。

資金計画の安全性を重視するなら、原則として売却先行の方が考えやすくなります。

ただし、仮住まいや二度の引越しを避けたい方、売却代金を購入資金に充てる必要がない方には、購入先行が合う場合もあります。

住み替えでは、売却価格だけを見て順番を決めることはできません。

住宅ローン残高、売却後の手取り見込み、新居の購入時期、自宅の引渡し期限、仮住まいが可能かどうかを、一つの計画として整理する必要があります。

この記事では、売却先行と購入先行の違い、それぞれの注意点、契約前に確認したい買換え特約や引渡し猶予について、実務の流れに沿って説明します。

原則は、資金計画を立てやすい売却先行

売却先行とは、現在の自宅の売却を先に進め、売却価格が決まってから新しい住まいを購入する方法です。

住み替えでは、先に自宅の売却価格を確定し、住宅ローンの返済や売却費用を差し引いた後の手取り見込みと、新たに利用できる借入額を基に、無理のない購入予算を決めることが理想です。

売却価格が分かれば、

• 現在の住宅ローンを完済できるか

• 売却後にどの程度の資金が残るか

• 新居の購入に使える自己資金はいくらか

• 新たな住宅ローンをどの程度組む必要があるか

を具体的に判断できます。

一方、自宅がいくらで売れるか分からないまま購入契約を結ぶと、想定価格と実際の成約価格に差が出た場合、その差額を別の資金で補う必要があります。

住宅ローンが残っている場合は、査定価格だけでなく、ローン残高や売却費用も含めて確認します。

関連記事として、住宅ローンが残る自宅を売却するときの考え方を以下の記事で整理しています。

横浜市で住宅ローンが残っていても不動産売却はできる？先に整理したいポイント

ただし、売却先行だからといって、自宅が売れるまで購入先を探さない方がよいわけではありません。

実務では、自宅の売却活動を進めながら、購入を希望する地域、価格帯、間取り、駅からの距離などを整理し、候補となる物件をある程度探しておきます。

売却契約が決まってから初めて新居を探すと、限られた期間の中で急いで購入先を決めることになりやすいからです。

売却価格を固める準備と、購入候補の確認を並行して進める方が、資金と日程の両面で現実的です。

売却先行は、仮住まいと二度の引越しに注意

売却先行では、自宅の売買契約が成立すると、買主へ引き渡す期限が決まります。

その期限までに購入先が見つかり、新居の引渡しを受けられれば、現在の自宅から新居へ直接移れます。

しかし、売却と購入の日程が合わないこともあります。

たとえば、自宅の買主が早い引渡しを希望している一方で、購入先の売主がまだ居住中で、すぐには引き渡せないケースです。

購入する建物が完成前であったり、新居の住宅ローン手続きに時間がかかったりすることもあります。

自宅の引渡しが先になれば、一度賃貸住宅などへ移り、その後新居へ再度引っ越す必要があります。

この場合、仮住まいの家賃、敷金や礼金、二度分の引越し費用、荷物の保管費用などがかかる可能性があります。

家族の人数や荷物の量によっては、金銭面だけでなく生活上の負担も小さくありません。

そのため、自宅の売買条件を決める際は、価格と同時に引渡し時期を確認します。

売主としては、新居を探すためにできるだけ長い期間を確保したいところです。

ただし、買主にも、現在の住まいを退去する期限や住宅ローンの手続きなどの事情があります。

売主の都合だけで引渡し時期を決められるわけではありません。

不動産会社には、住み替え先を探すために必要な期間を早めに伝え、買主の事情も踏まえながら、現実的な範囲で余裕のある日程を交渉します。

引渡し時期の考え方については、関連記事として以下の記事でも整理しています。

横浜市で不動産売却、価格だけで決めると引渡し時期で後から困ることがあります

購入先行は、売却期限と資金不足に注意

購入先行とは、新しい住まいを先に決めて購入契約を結び、その後に現在の自宅を売却する方法です。

希望条件に合う物件を見つけたときに購入を進められるため、新居を確保しやすいことが利点です。

先に新居へ転居できれば、現在の自宅を空室にして販売できます。

内覧のたびに生活を整える必要がなく、購入希望者の日程に合わせやすくなるため、売却活動が円滑になる場合があります。

一方で、自宅の売却代金を新居の購入資金に充てる計画であれば、購入先行には注意が必要です。

新居の代金を支払う日までに自宅を売却できなければ、予定していた資金を用意できない可能性があります。

また、新居の住宅ローン審査では、現在の住宅ローンが残っていることも考慮されます。

金融機関の審査によっては、希望額を借りられない場合や、自宅の売却を融資条件とされる場合もあります。

購入契約を結んでから自宅の売却を始めると、売却期限が先に決まっているため、十分な販売期間を確保できないことがあります。

時間に余裕がなければ、希望価格で購入する人を待つことが難しくなり、価格を調整して期限内の成約を優先しなければならない場合もあります。

売却できなかった場合への備えとして、不動産会社から買取や買取保証を提案されることもあります。

仲介による売却は、市場で購入希望者を探す方法です。

買取は、不動産会社などが直接不動産を買い取る方法です。

買取保証は、一定期間は仲介で販売し、その期間内に成約しなかった場合、あらかじめ定めた条件で買い取る仕組みです。

買取自体を否定する必要はありません。

期限を確実にしたい方や、住み替え全体の安全性を優先したい方には、合理的な選択になることがあります。

ただし、一般的には仲介で売却する場合と買取では価格に差が出ます。

選ぶ際は、

• 仲介で売却した場合の想定価格

• 買取価格

• いつまでに売却代金を受け取れるか

• 価格差が新居の資金計画に与える影響

• 買取保証を利用できる条件

を確認します。

「期限までに売れなければ困る」という理由だけで決めるのではなく、価格差と日程の確実性を比較して判断することが大切です。

資金に余裕があれば、購入先行も有力

売却代金を新居の購入資金に充てなくても支払える方は、購入先行が合う場合があります。

たとえば、預貯金で必要な自己資金を用意できる方や、現在の住宅ローンを残した状態でも新たな融資を受けられる方です。

自宅の売却が想定より長引いても、住宅ローンや維持費を支払える資金的な余裕があることも条件になります。

このような場合は、先に新居へ転居し、空室になった自宅を売却する方が負担を減らせることがあります。

現在の自宅に住みながら売却する場合、内覧の日程調整や室内の片付け、購入希望者への対応が続きます。

先に転居できれば、生活と販売活動を分けられます。荷物が減ることで室内を見せやすくなり、内覧日程も調整しやすくなる場合があります。

ただし、購入先行では、自宅が売れるまで二つの不動産を所有する期間が生じる可能性があります。

住宅ローンだけでなく、管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険、光熱費などの負担が重なることも考えておかなければなりません。

購入代金を支払えるかだけではなく、自宅の売却が予定より長引いた場合にも対応できるかを確認します。

売却代金を購入資金に充てる必要がない方にまで、必ず売却先行が適しているとは限りません。

資金の余裕と生活上の負担を比較すると、購入先行の方が円滑に進むこともあります。

契約前に確認したい買換え特約

住み替えでは、現在の自宅を売る売却契約と、新居を買う購入契約という二つの契約が動きます。

この二つは別々の契約です。

片方の契約が成立しなかった場合や解除された場合でも、もう片方が当然に解除されるわけではありません。

たとえば、新居の購入契約を先に結んだ後、自宅が予定どおり売れなかったとしても、購入契約が自動的に解除されるとは限りません。

反対に、自宅の売却契約が成立した後、購入予定だった物件を買えなくなっても、自宅の売却契約を当然に取り消せるわけではありません。

こうした危険に備えるため、契約内容によっては「買換え特約（買い替え特約）」を設けることがあります。

買換え特約は、一定の条件が成立しなかった場合に、契約を解除できるよう定める契約上の取り決めです。

ただし、買換え特約を付ければ、売却契約と購入契約が自動的に連動して解除されるわけではありません。

契約前に、

• どの売却契約または購入契約を対象にするのか

• いつまでに何が成立しなければ解除できるのか

• どのような条件で解除できるのか

• 解除をいつまでに、どのように通知するのか

• 支払い済みの手付金などをどう返還するのか

• 仲介手数料やその他の費用をどう扱うのか

を個別に書面で合意する必要があります。

相手方が必ず買換え特約に同意するとは限りません。

契約ごとに条件も異なるため、一般的な説明だけで判断せず、契約前に宅建業者などへ書面の内容を確認してください。

なお、契約上の買換え特約は、税制の「特定の居住用財産の買換えの特例」とは別のものです。

引渡し猶予は、買主との合意事項

売却先行では、自宅の売買代金を受け取った後も、購入先へ移るまで一定期間住み続けたい場合があります。

このような日程調整を、一般に引渡し猶予と呼ぶことがあります。

ただし、引渡し猶予は売主に当然認められる制度ではありません。

買主との合意が必要です。

買主にも、新居として使い始める日、現在の住まいを退去する日、住宅ローンの条件などがあります。

引渡し猶予を希望する場合は、売買条件を決める段階で不動産会社へ伝え、買主が対応できるか確認します。

合意する場合は、契約書や覚書などで、

• 猶予する期間

• 実際に明け渡す日

• 代金決済後の建物や設備の管理責任

• 光熱費などの負担

• 火災や破損が起きた場合の扱い

• 明渡し時の室内状況

• 予定日に明け渡せなかった場合の対応

などを確認します。

代金決済後も売主が自宅を使用する場合は、通常の引渡しとは異なる状態になります。

口頭の約束だけで進めず、誰が何を負担し、いつまでに明け渡すのかを書面で明確にしておく必要があります。

買換え特約も引渡し猶予も、住み替えの日程を整えるために役立つ場合があります。

ただし、個別の契約内容によって扱いが異なるため、法的な効果を自己判断せず、契約前に宅建業者などへ確認することが必要です。

資金・期限・仮住まいの3点で判断する

売却先行と購入先行のどちらが合うかは、次の3点で整理します。

資金面では、自宅の売却代金を購入資金に充てる必要があるか、住宅ローンを完済できるか、売却が長引いた場合にも支払いを続けられるかを確認します。資金計画の安全性を重視する場合は、売却先行が考えやすくなります。

期限については、自宅の引渡し日、新居の決済・引渡し日、自宅の販売期間を確認します。購入先行で売却期限が厳しくなる場合は、仲介で販売できる期間や、買取などの選択肢も含めて考えます。

仮住まいについては、一時的な住居や二度の引越しに対応できるか、追加費用を負担できるかを整理します。仮住まいが難しい場合でも、購入先行による資金負担が大きすぎないかを確認する必要があります。

売却価格を先に確定し、手取り見込みと借入可能額を基に購入予算を決める方法が基本です。

ただし、購入先を探す時間を確保するため、売却活動中から候補物件を確認しておくことも必要です。

住み替えでは、売却と購入を別々に進めるのではなく、二つの契約と資金、日程を一つの計画として組み立てます。

売却先行・購入先行のどちらが合うか、資金と日程を一緒に整理したい方へ

住宅ローン残高、想定される売却価格、新居の購入時期、仮住まいの可否によって、無理のない進め方は変わります。

現在の資金状況と希望日程を伺い、売却先行・購入先行のどちらが無理のない進め方かを一緒に整理します。

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