横浜市で相続不動産を売却するなら誰に相談？登記・税金・売却を別々に決めない進め方 | 不動産売却は神奈川県、横浜市の横浜市不動産売却相談窓口 | ブログ

「相続した実家を売るかもしれない。まず司法書士、税理士、不動産会社の誰に相談すればいいのだろう」

「相続登記を先に終わらせてから、不動産会社へ相談すればいいのだろうか」

相続不動産について、このように迷う方は少なくありません。

司法書士は登記、税理士は税金、不動産会社は不動産売却と、それぞれ専門分野が異なります。

ただ、相続した不動産を売却する可能性があるなら、登記・税金・売却を完全に別々に考えるのではなく、遺産分割や相続登記の内容を固める前に「売却する場合」まで一度つなげて考えることが大切です。

不動産会社が相続方法や税金を決めるわけではありません。

売却した場合の価格・費用・期間などを整理し、その情報をもとに司法書士や税理士へ何を確認するかを具体的にしていく。

これが、相続不動産を売却する可能性がある場合の実務的な進め方です。

【司法書士・税理士・不動産会社では役割が違う】

相続不動産について相談するときは、まずそれぞれの役割を分けて考えると分かりやすくなります。

司法書士は、相続登記や不動産の名義、登記に必要な手続きや書類などを確認する専門家です。

相続登記は2024年4月1日から申請が義務化されています。具体的な登記方法や期限については、個別の状況に応じて司法書士や法務局へ確認します。

法務省「相続登記の申請義務化」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html

税理士は、相続税や不動産売却時の譲渡所得税、税務上の特例などを判断する専門家です。

不動産会社は、想定売却価格、販売方法、仲介手数料などの売却費用、販売期間といった「実際に売る場合の条件」を整理します。

この3つは専門分野こそ違いますが、相続不動産を売却する場面では互いに関係します。

【売却する可能性があるなら、登記を決める前に一度全体を見る】

相続が発生すると、「まず名義を決めて相続登記をしよう」と考えるのは自然です。

ただ、将来その不動産を売却する可能性があるなら、その前に一度、

「売るとしたら、いくらくらいなのか」

「売却にはどのくらい費用がかかるのか」

「どの程度の期間を見込むのか」

「相続後に誰かが住むのか、空き家になるのか」

まで確認しておくと、その後の専門家への相談が具体的になります。

誰が相続すれば税金上有利なのか、どの名義にすべきなのかを不動産会社が決めるわけではありません。

しかし、不動産売却の経験がある会社であれば、

「この利用状況なら、税理士へ特例の可能性を確認した方がよさそう」

「売却予定があることを伝えたうえで、司法書士へ登記方法を確認した方がよい」

といった論点を整理できます。

売却する可能性があることを知らないまま、登記・税務・売却をそれぞれ別々に相談するより、最初から専門家全員に「将来売却する可能性がある」と伝えておく方が、全体をつなげて考えやすくなります。

【不動産会社へ相談する意味は査定額を知ることだけではない】

不動産会社へ相談すると、まず売却側の前提を具体的にできます。

たとえば、

・現在の不動産はいくらで売れそうか
・仲介手数料などの売却費用はいくら程度か
・どのような売り方が考えられるか
・どの程度の販売期間を見込むか
・売却価格から売却費用を差し引くと、税引前でどの程度残りそうか

といった内容です。

ここでいう概算手残りは、あくまで想定売却価格から仲介手数料などの売却費用を差し引いた税引前の金額です。

譲渡所得税などを含めた最終的な手取り額は、取得費や特例の適用によって変わるため、税理士または税務署への確認が必要です。

売却側の数字が見えてくると、税理士や司法書士へ聞く内容も具体的になります。

【税理士・司法書士へ「何を確認するか」を具体的にする】

たとえば税理士には、

「この不動産を売却した場合、どの特例を検討できる可能性があるか」

「購入時の取得費をどの資料で確認すればよいか」

「相続税の取得費加算を検討できるか」

「売却した場合の税額はどの程度になりそうか」

といった内容を確認します。

相続税の取得費加算は、相続した人なら誰でも使える制度ではありません。

相続や遺贈で取得した財産について、その人に相続税が課税されていることや、一定期間内に売却していることなどの要件を満たす場合に検討できる制度です。

国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm

司法書士には、

「この不動産を売却する可能性がある」

ことを伝えたうえで、

「現在の相続関係では、どのように相続登記を進めるのか」

「売却までに必要になる登記手続きや書類は何か」

などを確認します。

不動産会社が答えを代わりに決めるのではなく、専門家に確認すべき質問を具体化することに意味があります。

【税理士・司法書士は相談内容に合う専門家を選ぶ】

税理士も業務範囲が広く、すべての税理士が相続や不動産譲渡を同じ程度に扱っているわけではありません。

相続した不動産を売却するのであれば、相続税だけでなく、譲渡所得、取得費、各種特例などが関係する可能性があります。

税務判断が必要なときは、相続や不動産譲渡に詳しい税理士へ確認することが大切です。

司法書士についても、売却予定があることまで共有したうえで相談すると、その後の手続きをつなげやすくなります。

実務では、不動産会社が相談内容を整理したうえで、必要に応じて司法書士や税理士を紹介し、登記や税務相談へつなぐこともあります。

相談者自身が、最初からすべての専門家を探し、何を質問すればよいかまで決めておく必要はありません。

【相続診断士として全体の流れを整理できること】

株式会社グリーンエステートでは、不動産売却だけではなく、相続診断士として一般的な相続の流れもご説明しながら状況を整理しています。

たとえば、

「相続人はどのような関係になるのか」

「実家を今後どうする可能性があるのか」

「誰かが住むのか、空き家になるのか」

「売却する場合はどの程度の価格・費用・期間を見込むのか」

といった全体像を一緒に確認します。

その中で、税務上の判断が必要であれば税理士へ、登記の個別判断が必要であれば司法書士へ、法律上の争いや判断が必要であれば弁護士へ確認します。

相続診断士や不動産会社が、税理士・司法書士・弁護士の個別判断を代わりに行うものではありません。

役割は、相続全体と不動産売却をつなげ、「次に誰へ何を確認すればよいか」を分かりやすくすることです。

【不動産会社への相談が常に最初とは限らない】

売却する可能性があるなら、遺産分割や相続登記の内容を固める前に、不動産会社にも相談しておくことをおすすめします。

ただし、必ず不動産会社が最初というわけではありません。

相続人同士で争いがある場合や法的な問題がある場合には弁護士への相談が必要になることがあります。

相続税の申告期限が迫っている場合などは、税理士への相談を急ぐ必要もあります。

すでに登記上の問題が明確になっている場合には、司法書士への先行相談が適切なこともあります。

大切なのは相談の順番を形式的に決めることではなく、「この不動産を売却する可能性がある」という情報を早い段階で共有し、必要な専門家へ並行して確認することです。

【相続不動産の相談で覚えておきたい3つのこと】

相続した不動産を売却する可能性があるなら、次の3つを覚えておいてください。

・登記・税金・売却を、それぞれ別々に決めない

・売却する可能性があることを、早い段階で司法書士・税理士・不動産会社など関係する専門家へ伝える

・想定売却価格、売却費用、販売期間を整理し、司法書士や税理士へ何を確認するか具体的にする

この3点が整理できれば、「全部分かってから相談しなければ」と考える必要はありません。

まだ売却すると決めていない段階でも、売った場合の条件を知ることは、遺産分割や今後の実家の扱いを考える判断材料になります。

相続登記前に売却まで見据えて確認したいことについては、こちらの記事でも詳しく整理しています。

横浜市で相続不動産を売却するなら｜相続登記前に確認したい特例と期限
https://green-estate.jp/blog/20260823-7754/

物件所在地が分かれば、売却した場合の価格や費用、想定される販売期間などから整理を始められます。

株式会社グリーンエステートでは、相続診断士として一般的な相続の流れをご説明しながら、不動産売却の前提を整理し、必要に応じて司法書士・税理士などへ確認する内容も一緒に整理しています。

株式会社グリーンエステートの相続した実家・不動産の相談ページを見る
https://greenestate.jp/consultation/#family-home