横浜市で親が介護施設に入った後の実家はどうする？売る・残すを決める前に確認したいこと | 不動産売却は神奈川県、横浜市の横浜市不動産売却相談窓口 | ブログ

「親が介護施設へ入居して、実家には誰も住んでいない」

「このまま残しておくべきか、元気なうちに売った方がよいのだろうか」

親の施設入居をきっかけに、実家をどうするか考え始めるご家族は少なくありません。

ただし、

「施設へ入ったから売る」

「思い出のある家だから、とりあえず残す」

という二択で急いで決める必要はありません。

まず確認したいのは、親本人が家をどうしたいのか、今後戻る可能性があるのか、残す場合の費用や管理負担、そして現在売却した場合にどの程度の資金が残るのかです。

さらに、親本人が今売る場合と、そのまま残して将来相続人が売る場合では、確認する税制も変わります。

価格だけでなく、家族の事情と制度を一度並べてから判断することが大切です。

【まずは親本人の意向と、家へ戻る可能性を確認する】

施設へ入居したからといって、必ずその家へ戻らないとは限りません。

一時的な入居なのか、今後も施設で生活する予定なのか。

そして親本人が、

「できれば家を残しておきたい」

「もう戻る予定はないので売却してもよい」

と、どう考えているのかを確認することが最初です。

家の所有者が親本人であれば、家族だけの判断で売却を進めることはできません。

今すぐ売るかどうかを決めなくても、本人が意思を伝えられるうちに、今後の家について話しておく意味はあります。

親本人の判断能力や意思確認に不安がある場合は、家族だけで売却を進めず、司法書士や弁護士等の専門家へ相談し、成年後見制度など必要な手続きがあるかを確認します。

成年後見や家族信託を一律に使えば解決するというものではありません。本人の状況や財産関係によって対応が異なるため、個別の確認が必要です。

【家を残すなら、費用と管理負担も見えるようにする】

誰も住んでいなくても、家を所有している間は費用や管理が続きます。

たとえば、

・固定資産税
・火災保険
・庭木や建物の管理
・換気や定期的な見回り
・マンションであれば管理費や修繕積立金

などです。

ここで「費用がかかるから売った方がよい」と考える必要はありません。

大切なのは、家を残す理由と、残すために必要な負担を一緒に確認することです。

親本人が戻る可能性がある、家族が将来使う予定があるなど、残しておく理由があれば、それも重要な判断材料です。

一方、特に利用予定がないまま何年も維持するのであれば、年間でどの程度の費用と管理負担があるのか、一度数字にしてみると判断しやすくなります。

【まだ売ると決めていなくても、現在の売却価格は確認できる】

売るか残すか迷っている段階でも、

「今売ったら、どの程度の価格になりそうか」

を確認することはできます。

不動産会社で整理できるのは、たとえば次のような内容です。

想定売却価格

－ 仲介手数料などの売却費用
－ 住宅ローンが残っていれば完済額
＝ 税引前の概算手残り

この金額が分かると、

「今後も家を維持する場合」と
「現在売却して現金化する場合」

を比べる材料になります。

ただし、これは税引前の概算です。

譲渡所得税が発生するか、税務上の特例を使えるかによって最終的な手取りは変わるため、必要に応じて税理士や税務署へ確認します。

売却を決めるための査定ではなく、家族で今後を考えるための判断材料として価格を確認する、という考え方でも構いません。

【親本人が売る場合は、マイホームの3,000万円特別控除の期限を確認する】

親が以前住んでいた自宅を本人が売却する場合、一定の要件を満たせば「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」を検討できます。

ここでいう3,000万円特別控除は、売却代金が3,000万円まで非課税になる制度ではありません。

一定の要件を満たした場合に、売却によって生じた譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。

以前住んでいた家についてこの特例を使う場合は、原則として、

「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」

に売却することが要件の一つです。

親が介護施設や老人ホームへ入居したから、この期限が自動的に延びるわけではありません。

国税庁「マイホームを売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

だからといって、特例の期限だけを理由に急いで売却する必要はありません。

親本人が戻る可能性、売却した場合の価格、取得費、売却費用などを整理し、

「この家を現在の想定価格で売った場合、取得費・売却費用・利用できる特例を踏まえると税金はどうなるのか」

と税理士や税務署へ確認すると、判断材料がより具体的になります。

【将来相続人が売る場合は、別の「相続空き家」の特例を確認する】

親本人が施設入居後に売却する場合と、そのまま施設で生活を続け、将来相続が発生してから相続人が売却する場合では、確認する制度が違います。

相続後の売却では、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（相続空き家）の3,000万円特別控除」を検討できる場合があります。

親が亡くなる直前に実家で暮らしていなかったとしても、一定の要介護・要支援認定等を受けて対象となる老人ホーム等へ入居していた場合には、条件を満たすことで施設入居前の実家が対象になり得ます。

ただし、「老人ホームへ入っていたから使える」という制度ではありません。

主な確認事項として、

・原則として昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
・区分所有建物ではないこと
・施設へ入る直前に、親以外の居住者がいなかったこと
・施設入居時の要介護・要支援認定等や、入居した施設について所定の条件を満たすこと
・施設入居後から相続開始直前まで、事業、賃貸、親以外の人の居住などに使われていないこと

などがあります。

国税庁「被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3307.htm

さらに、相続後から売却までの家の利用状況、売却期限、売却代金、耐震性や取壊し等についても要件があります。

令和6年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋・敷地を取得した相続人が3人以上の場合は、特別控除の上限が1人当たり2,000万円となる点にも注意が必要です。

国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

適用できるかどうかは家ごと、相続ごとに確認が必要です。

相続空き家の特例や相続登記前に確認しておきたい期限については、こちらの記事でも整理しています。

横浜市で相続不動産を売却するなら｜相続登記前に確認したい特例と期限
https://green-estate.jp/blog/20260823-7754/

【今売る・将来売るを、税金だけで決めない】

ここまで読むと、

「特例が使えるうちに今売った方がよいのでは」

あるいは、

「相続空き家の特例があるなら残してもよいのでは」

と思うかもしれません。

しかし、税制だけで売る時期を決めることはおすすめできません。

親本人が今後その家を必要とする可能性があるのか。

家を残すための費用や管理を家族が負担できるのか。

今売却した場合には、実際にどの程度の資金が残るのか。

そして、本人が売る場合と将来相続後に売る場合で、どの制度や期限を確認する必要があるのか。

これらを並べて比較したうえで判断します。

税制は、その判断材料の一つです。

【売る・残すを決める前に、家族で確認したい5つのこと】

親が施設へ入居した後の実家について迷っているなら、まず次の5つを確認してみてください。

・親本人はこの家をどうしたいのか。今後戻る可能性はあるのか

・家を残す場合、年間にどの程度の費用と管理負担があるのか

・現在売る場合、想定価格から売却費用とローン残債を差し引いた税引前の概算手残りはいくらか

・親本人が売る場合と、将来相続後に相続人が売る場合で、どの税制と期限を確認する必要があるのか

・意思確認、名義、税務について、司法書士や税理士等へ何を確認すべきか

ここまで分かれば、

「今売る方が得」
「相続まで残す方が得」

と単純に決めるのではなく、家族の事情と数字、制度を並べて考えられるようになります。

【まだ売却を決めていなくても、片付け前から相談できます】

親の家について相談するために、先に家財を片付けたり、売却すると決めたりする必要はありません。

ご相談では、

・現在の想定売却価格と売却費用
・残す場合の管理負担との比較
・親本人が売る場合と、将来相続後に売る場合で確認したい論点
・税理士、司法書士等へ何を確認すべきか

を、現在の状況から整理できます。

必要に応じて査定や現地確認へ進みますが、相談したから売却を決めなければならないということではありません。

株式会社グリーンエステートの親の家・相続した実家の相談ページを見る
https://greenestate.jp/consultation/#family-home

LINEで相談する場合は、最初に

「親が施設に入り、実家を売るか残すか迷っています」

と送っていただければ、状況の整理から始められます。

LINE
https://lin.ee/O7Y2s6i