横浜市金沢区の戸建売却｜同じ広さでも査定額に差が出る土地条件とは？ | 不動産売却は神奈川県、横浜市の横浜市不動産売却相談窓口 | ブログ

「近所で、うちと同じくらいの広さの戸建が売れた。自宅も同じくらいの価格になるのでは？」

「複数の不動産会社に査定を依頼したら、同じ家なのに金額が違った。どの査定額を見ればいいのだろう？」

横浜市金沢区で戸建の売却を考えると、こうした場面があります。

結論からいうと、同じ土地面積で立地が近くても、査定額が同じになるとは限りません。

前面道路や接道、高低差、擁壁、土地形状などが違えば、建替えの条件、車の出入り、土地の使いやすさ、将来確認が必要になる工事や手続きも変わるためです。

ただし、「高低差があるから安い」「擁壁があるから売れない」と単純に判断するものでもありません。

大切なのは、近隣の成約事例と自宅の土地条件をどう比較し、その違いを査定額と販売方法へどう反映したのかを確認することです。

金沢区は横浜市南端に位置し、海と山に囲まれ、区の大部分が起伏のある丘陵地です。地域によって土地条件に違いがあることも、査定では無視できません。

横浜市「金沢区の位置・地勢」
https://www.city.yokohama.lg.jp/kanazawa/shokai/gaiyo/2-3.html

【同じ100㎡でも査定額が同じにならない理由】

分かりやすく、実在する物件ではない2つの土地を比較してみます。

どちらも金沢区内で、土地面積は100㎡、立地も比較的近いものとします。

Aの土地は、比較的広い道路に接していて、道路との高低差が小さく、形も四角形に近い。

Bの土地は、前面道路が狭く、道路と敷地に高低差や擁壁があり、土地の形にも特徴がある。

この条件だけを見て、「Aの方が必ず高い」と判断するわけではありません。

査定では、道路の種類や接道状況、セットバックの要否、車の出入り、擁壁について確認できる資料、建替え時に必要となる確認、土地をどの程度有効に使えるかなどを比較します。

たとえば、近くで100㎡の土地が成約していたとしても、その土地が広い道路に接し、高低差がほとんどないのであれば、自宅へその成約価格をそのまま当てはめることはできません。

反対に、自宅の方が使いやすい条件を備えていることもあります。

つまり査定額は、「100㎡だからいくら」という面積だけの計算ではなく、成約事例と自宅で何が違うのかを確認した結果として考えるものです。

【前面道路・接道で査定時に確認すること】

戸建の査定では、前面道路の幅だけでなく、建築基準法上どのような道路なのか、敷地がどのように接しているのかを確認します。

横浜市では、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。また、幅員4m未満の2項道路では、建替え時に道路後退が必要になる場合があります。道路種別は横浜市の指定道路図などで確認できます。

横浜市「建築基準法の道路について」
https://www.city.yokohama.lg.jp/business/bunyabetsu/kenchiku/tetsuduki/doro/doro.html

査定では法的な条件に加え、実際の使いやすさも見ます。

前面道路が狭くても車の出入りに支障が少ない土地もあれば、道路幅はあっても敷地形状との関係で駐車しにくい土地もあります。

成約事例と比較するときには、

「道路条件がどう違うのか」

「その違いを査定額へどう反映したのか」

まで確認すると、提示された価格の根拠が分かりやすくなります。

【高低差・擁壁で査定時に確認すること】

金沢区では、道路より敷地が高い土地や、隣接地との間に高低差がある土地もあります。

査定では、高低差があるという事実だけで価格を決めるわけではありません。

道路から敷地へどのように入るのか、駐車場をどのように利用できるのか、建替えを考えた場合にどのような確認が必要になるのかを見ます。

擁壁がある場合も同じです。

見た目が古いから危険、きれいだから問題ない、と安全性を断定することはできません。

過去の造成や工事に関する資料、行政で確認できる情報、現地の状態などを整理し、必要に応じて専門的な確認につなげます。

査定で知りたいのは、「擁壁があるから何円下がる」という単純な答えではありません。

比較した成約物件には同じような高低差や擁壁があったのか。

自宅ではどのような確認事項が残っているのか。

それを価格だけでなく、購入者への説明や販売方法へどう反映するのか。

ここまで確認することで、査定額の意味が見えやすくなります。

【土地形状とハザード情報はどう扱うか】

土地の形状も、成約事例との比較では確認する項目です。

整形に近い土地と、旗竿地や不整形地では、同じ面積でも建物や駐車スペースの配置など、土地の使い方が変わることがあります。

ただし、不整形だから一律に価格が低いということではありません。

間口、接道、現在の建物配置などを含めて個別に見ます。

ハザード情報も同様です。

金沢区では、土砂災害、津波、洪水・内水・高潮、液状化などについて横浜市が情報を公開しています。

横浜市金沢区「防災計画・ハザードマップ等」
https://www.city.yokohama.lg.jp/kanazawa/bosai_bohan/saigai/map/

「ハザードマップに色が付いているから売れない」「色が付いていないから安全」と判断するものではありません。

対象地がどの情報に該当するのかを確認し、販売時に購入者へ説明できるよう整理しておくことが大切です。

【査定額を見るときは、成約事例から何を加減したかを聞く】

複数の不動産会社から査定書を受け取ると、一番高い査定額に目が向くのは自然なことです。

高い査定額そのものが悪いわけではありません。

確認したいのは、その会社が「なぜその金額なのか」を説明できるかです。

査定書を受け取ったら、次の3つを聞いてみてください。

・どの成約事例を比較対象にしたか

・比較物件と自宅で、道路・高低差・擁壁・土地形状がどう違うか

・その違いを査定額と販売方法へどう反映したか

たとえば、自宅より道路条件の良い成約事例を使っているなら、その違いをどのように調整したのか。

擁壁や高低差があるなら、それを単純な価格マイナスとして扱ったのか、それとも資料を確認し、購入者への説明方法まで考えたのか。

ここまで聞けば、査定額だけを並べるより、各社の考え方を比較しやすくなります。

見るべきなのは「一番高い査定額」ではなく、「その価格の根拠を説明できるか」です。

【所有者が自分ですべて調べてから相談する必要はない】

道路や擁壁の話をすると、

「登記を取って、道路種別や行政資料まで自分で調べてから査定を頼むのか」

と思う方もいるかもしれません。

そこまで準備する必要はありません。

物件の所在地が分かれば、不動産会社側で登記、道路、法令上の制限、行政資料、周辺の成約事例、現地の状況などを調べることができます。

手元に購入時や造成時の資料、擁壁工事などの資料が残っていれば、相談時に共有していただく程度で構いません。

まず所在地から調査を始め、その結果に応じて追加で必要な確認を進める方が現実的です。

金沢区の土地・戸建・マンション全体の査定ポイントについては、こちらの記事でまとめています。

横浜市金沢区で不動産を売却するには？土地・戸建・マンション別の査定ポイントと注意点
https://green-estate.jp/column/5f6af4e6-4110-47d0-a28c-bc5ceae0933d

同じ土地面積・近い立地でも、土地条件が違えば査定額が同じになるとは限りません。

大切なのは、査定額だけを見るのではなく、成約事例と自宅の違いをどのように比較し、その結果を価格と売り方へどう反映したのかを確認することです。

ご自身で道路や擁壁などをすべて調べ終えてから相談する必要はありません。

所在地が分かれば調査を始められます。査定額だけでなく、その価格の根拠と物件条件に合った売り方まで整理したい方は、現在の状況からご相談いただけます。

株式会社グリーンエステートの不動産売却相談ページを見る
https://greenestate.jp/consultation/