被相続人の居住用財産（空き家）3,000万円控除チェックシート

query_builder 2026/04/09
住み替え 空き家

Eligibility Check Sheet for 30 Million Yen Special Tax Deduction on Vacant Houses


被相続人の居住用財産（空き家）3,000万円控除チェックシート｜適用要件と法改正ポイント



「親から相続した古い実家（空き家）を売却したいけれど、3,000万円特別控除の対象になる？」 「税務署や自治体に提出する前に、自分で当てはまるかチェックしたい」

相続した実家を売却する際、売却益にかかる譲渡所得税を大幅に節税（無税化）できるのが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円の特別控除の特例」です。

しかし、この特例には「建築年」「売却時期」「耐震基準や解体」「売却価格の上限」など、細かな適用要件が設定されており、1つでも満たさないと特例を受けられなくなってしまいます。

また、令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡からは法改正により要件が一部緩和され、さらに使いやすくなりました。

本記事では、ご自身の実家が特例の対象になるかを判定できる「カンタン適用チェックシート」と、失敗しないための注意点をプロが分かりやすく解説します。

1. 【セルフチェック】空き家3,000万円特別控除の要件確認シート

以下のチェック項目がすべて「YES」にあてはまる場合、3,000万円特別控除の適用対象となる可能性が非常に高いです。

判定 チェック項目 判定基準・詳細解説
［ ］YES ① 建築時期（旧耐震基準） 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された戸建て（旧耐震建築物）であること。※マンションは対象外
［ ］YES ② 居住形態（一人暮らし） 亡くなった被相続人（親など）が、相続直前までその家で一人で暮らしていたこと。（老人ホーム入所時の特例あり）
［ ］YES ③ 相続後の利用状況 相続発生から売却完了までの間、事業・貸付け（賃貸）・居住用として一度も利用していないこと。（完全な空き家状態）
［ ］YES ④ 売却の期限 相続開始があった日から「3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却すること。
［ ］YES ⑤ 売却価格（対価）の上限 売却価格（固定資産税清算金等を含む総額）が「1億円以下」であること。
［ ］YES ⑥ 建物の耐震性・更地要件 ①新耐震基準にリフォームして売却、または ②家屋を解体して更地として売却すること。（※買主側で工事する特例あり）
2. 令和6年（2024年）法改正による重要ポイントと緩和要件

令和6年1月1日以降に行われる空き家の譲渡（売却）から、特例の要件が大きく見直されました。

①【要件緩和】売却後の「買主側による耐震改修・解体」でも適用可能に！

これまでは「売主（相続人）が売却前までに」耐震改修工事または解体撤去を行う必要がありましたが、法改正により売却した翌年1月31日までに買主側が工事を完了させた場合でも特例の対象となりました。

👉 これにより、売主側で解体費用や工事費用を事前に持ち出すことなく売却を進めやすくなりました。

②【控除額の変更】相続人が3人以上の場合の控除額

同じ空き家を相続した相続人の数が「3人以上」である場合、一人あたりの特別控除限度額が3,000万円から「2,000万円」に減額されます。（相続人が1人または2人の場合は変わらず最大3,000万円/人です。）

3. 特例適用で必要な主な書類と手続きの流れ

確定申告で3,000万円特別控除の適用を受けるためには、自治体（市区町村）から発行してもらう「被相続人居住用家屋等確認書」などの証明書類が必要です。

📁 確定申告に必要な主な書類チェックリスト
  • 被相続人居住用家屋等確認書：物件が存在する市区町村の担当窓口へ申請して取得します。
  • 譲渡所得の申告書（確定申告書）：売却した翌年の2月16日〜3月15日に税務署へ提出。
  • 売買契約書の写し：売却価格が1億円以下であることを証明します。
  • 登記事項証明書（閉鎖登記簿謄本）：解体した場合は家屋の滅失登記証明。
  • 被相続人の除票の住民票・戸籍謄本：一人暮らしであったことや相続関係を証明。
4. まとめ：手続きミスを防ぐために早期のプロ相談を

空き家の3,000万円特別控除は節税効果が非常に大きい反面、「期限を過ぎてしまった」「確認書の取得が間に合わなかった」「途中で一時的に荷物置き場として使ってしまった」などの理由で適用不可となるケースが後を絶ちません。

実家が特例の要件を満たすかどうか不安な場合は、売却活動を始める前の段階から知識豊富な不動産会社や税理士へ相談し、正確なスケジュールを立てることが確実です。

【無料相談】空き家の売却・3,000万円控除のご相談はこちら

当社では、相続した空き家・古家の売却査定、解体や買主探しのご提案、各種特例適用のための書類取得サポート（横浜市近郊含む）を行っております。

「ウチの実家も控除が使える？」「解体してから売るべき？」とお悩みの方は、お気軽にご相談ください！

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